2. 용도지역별로 가격파악 하는 방법

용도지역별 가격의 흐름을 파악하라

 

 

“파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음"

 

 

같은 개발지역이라 할지라도 용도지역별로 어떻게 가격이 흐르는지 알아보겠습니다. 

만약 여러분이 땅을 구매하러 개발초기지역을 찾아다고 가정해봅시다. 가서 중개업소를 방문하니 상업지, 주거지, 녹지 등 여러 종류의 땅을 권해줄텐데요, 여러분이라면 어떤 땅을 살까요?

초보자는 도로에 잘 붙은 예쁜 모양의 땅을 사겠지만 조금만 공부하여 용도지역의 우선순위 정도를 안다면 당연 상업지를 구매할 것입니다.

 

너도나도 좋아하는 땅이 바로 상업지이기 때문인데요~ 이러한 땅이기에 용도지역도 면적이 작습니다. 수량이 적고 면적이 작다보니 가격이 오르는 것도 순식간입니다. 그래서 개발사업의 착공전일지라도 상업지가 제일 먼저 가격이 상승합니다. 이렇게 상업지 가격이 50만원대를 훌쩍 넘겨버리면서 투자자들이 상업지의 세감가격을 비싸다고 느끼면 어느세 보합세를 유지합니다.

 

 

다음으로 오르는 것이  주거지입니다. 완전 초보는 주거지역이라하면 사람이 살 수 있는 곳은 모두 주거지라고 생각할텐데요, 보전관리지역도 사람이 살고 있으면 주거지, 자연녹지도 사람들이 살고 있으면 주거지, 두메산골에 있는 집도 사람이 있으면 주거지 입니다. 하지만 주거지에도 격이 있습니다.  바로 준주거지, 3종주거지, 2종주거지, 1종주거지 순으로 선호를 합니다.

 

 

 

이러한 순위는 왜 생겼을까요? 바로 건폐율과 용적률 때문입니다. 2종주거지역이 1종주거지역보다 인기가 높은 이유는 용적률 즉 건물의 높이 차이인데요, 1종주거지역은 4층 이하, 2종주거지역은 5층 이상, 3종주거지역은 15층 이상 가능하기 때문에 같은 지역일 경우 1종보다 3종이 더 좋다고 볼 수 있습니다. 

건물을 높게 지을 수 있는 것이 나랑 무슨 상관이냐고 생각할 수 있겠지만, 건축업자 입장에서는 1종보다는 3종을 선호할 것은 당연한 이치입니다.
 

더 많은 호실을 분양해서 돈을 더 많이 벌 수 있기 때문입니다. 높이 올릴 수 있는 땅일수록 분양수익은 높고 돈을 더 많이 벌 수 있지 않겠습니까.
 

땅은 미래 가치를 보고 사는 것이니까요..  아 그리고.. 시골에는 준주거지역과 3종주거지역이 있는 경우는 드물어요~ 인구가 적어 고밀도로 건물을 올릴 필요가 없기 때문입니다. 

“파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음"

 

 

어마어마한 용적률을 자랑하는 제2롯데월드 ....

이렇게 상업지의 체감가격을 비싸다고 느끼기 시작하면서 2종과 1종 주거지역의 거래가 급격히 상승합니다. 당연 상업지와 함께 주거지도 거래되지만 상업지 가격이 월등히 오르면서 주거지로 쏠리는 것입니다. 주거지가 가격이 상승하면서 20만원선을 돌파하며 주거지 가격이 비싸다고 느끼지 시작합니다. 그 때 자연녹지가 슬슬 움직이기 시작합니다. 가격은 7~8만원대까지 오르면서 다시 주거지가 거래됩니다.

 

 

 

주거지 가격이 30만원을 돌파하고 상업지가 거래되고.... 이런 식으로 용도지역별로 가격이 상승했다 유지되고를 반복하며 용도지역별 가격이 움직입니다.

 

여기서 용도지역별 가격의 흐름을 요약해보겠습니다. 

그렇다면 용도지역별로 가격이 움직이는 이유는 뭘까요? 투자자들이 와서 상업지 주세요, 주거지 주세요, 자연녹지 주세요 라고 말하는 것이 아닙니다. 모두 개발지역의 공인중개사들이 용도지역이 좋은 순서대로 땅을 팔기 때문에 그렇습니다. 주거지역이 비싸서 손님들이 잘 사가지 않는다면 투자자들이 느끼기에 상대적으로 싼 매물인 용도지역인 자연녹지를 권하게 되는 것입니다.

 

참고로 땅값은 '보전'이 들어가는 것 빼고는 전부 가격이 오르게 되어 있습니다. 얼마나 빨리 오르느냐, 늦게 오르느냐의 차이지 무조건 시간이 지나면 오르게 되어있습니다.

“파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음"